Chyba č. 6

 

 

V minulém dílu jsme si říkali, na co si dávat pozor, pokud je v nájemní smlouvě uvedeno více nájemců.

Podobné nebezpečí ale nastává za určitých okolností i v případě, kdy je na nájemní smlouvě jen jedno jméno...

Společný nájem bytu vznikne totiž i manželům. A to buď nabytím nájemního práva za trvání manželství jedním z manželů (např. podpisem nájemní smlouvy), nebo uzavřením manželství.

Pokud se tedy během trvání manželství stane jeden z manželů nájemcem bytu, druhý z manželů se automaticky stává "společným nájemcem" bez toho, aniž by musel cokoliv podepisovat.

Důležitým předpokladem je ale fakt, že manželé musejí žít ve společné domácnosti. Pokud tato podmínka není splněna, společný nájem nevznikne. Avšak pozor: Pokud jedna z osob měla nájemní právo k bytu již před uzavřením manželství, svatbou se druhý z manželů stává automaticky společným nájemcem bez toho, aniž by museli žít spolu. Povinnost společné domácnosti v tomto případě neplatí.

Na příkladu si to ukážeme v praxi...

Pokud uzavřete nájemní smlouvu s ženatým mužem a on se do vašeho bytu nastěhuje s manželkou, pak se manželka automaticky stává společným nájemcem.Vám tak vznikají i vůči jeho manželce stejné povinnosti, jako v případě ostatních společných nájemců. A to se projeví zejména v kritických situacích, jakou je například doručování výpovědi.

Pokud v takové situaci dáte výpověď jen muži, může se vám stát, že dotyčný se sice vystěhuje, ale jeho manželka v bytě zůstane bydlet i nadále. A bude na to mít právo, protože jí výpověď doručena nebyla.

Jiná situace by byla, kdyby si ten samý byt pronajal ženatý muž, ale do bytu se s ním nastěhovala jeho milenka.

Podle zákona má každý nájemce možnost do svého bytu přijmout příslušníka společné domácnosti. A vy mu v tom nemůžete zabránit ani určovat, kdo to může nebo nemůže být. (Ustanovení, která zakazují nájemci, aby s ním v bytě bydlely další osoby, jsou neplatná.)

Pokud připustíme, že milenka s mužem sdílí společnou domácnost, může tedy byt bez problémů používat. Na rozdíl od předchozího případu vám ale stačí komunikovat pouze s mužem, protože společný člen domácnosti má sice právo užívání bytu, nestává se ale společným nájemcem.

Členové domácnosti nemají tedy nájemní vztah s vámi, ale odvozeně s tím, kdo je napsán na nájemní smlouvě - a jedině ten je může požádat, aby z bytu odešli. Co je ale pro vás potěšující, je fakt, že vy komunikujete vždy jen s nájemcem, který je ve smlouvě, a jakmile skončí nájemní smlouva nájemci, musí se vystěhovat i další členové jeho domácnosti.

Tady ještě jednou upozorním na fakt, že právo byt užívat nekončí společnému nájemci ani v případě, že byt fakticky opustí. Faktické opuštění bytu jedním ze společných nájemců nemá za následek zánik společného nájmu bytu a k tomuto zániku dochází (vyjma smrti nájemce nebo zániku předmětu nájmu) podle § 710 Obč.Z. písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí. (Výjimku tvoří případy, kdy dojde k trvalému opuštění společné domácnosti jedním z manželů.)

Jestliže tedy pronajmete byt dvěma společným nájemcům, jeden z nich se po čase odstěhuje a vy proto při skončení nájmu podepisujete předávací protokol jen s tím druhým, určitě si dejte práci s nalezením i toho prvního a nechejte od něj předávací protokol a dohodu o ukončení nájmu podepsat také.

Pokud to totiž neuděláte, nájemní smlouvu jste ukončili ve skutečnosti jen s jedním ze společných nájemců. Ten druhý má za určitých okolností i nadále právo byt užívat. A pokud byste i přes tento právní nedostatek uzavřeli k bytu novou nájemní smlouvu s dalším nájemcem, může se vám stát, že tato smlouva bude soudem prohlášena za tzv. absolutně neplatnou.


Pavel Řehulka
autor investičního kurzu
"Jak kupovat a pronajímat byty"

"Nepovažuji se za příliš zkušenou investorku, mám teprve 2 byty na pronajímání. Kurz Vaší firmy mě seznámil se zajímavými tipy a upozornil na nebezpečí, která mohou být s nákupem a pronajímáním spojena, a myslím, že je přínosný pro nás začínající i pro zkušenější. Vzorovou smlouvu jsem zatím neměla čas prostudovat, protože mám byty pronajaté podle původní smlouvy, kterou jsem měla k dispozici ještě před zakoupením Vašeho kurzu. Hodnotím ho velice kladně, poslech mě motivuje k podnikání v této oblasti a líbí se mi i uvedení možností, kam se obrátit místo případného soudního jednání, a tipy na internetové adresy na koupi levnějších bytů." Hana Kratochvílová

P.S. Pokud už nějaký byt pronajímáte, nezapomeňte si zkontrolovat, zda všechny části vaší nájemní smlouvy stále platí. Novela občanského zákoníku z listopadu 2011 přinesla řadu změn, pro které je nutné nájemní smlouvy zkontrolovat a upravit. Vysvětlení najdete v tomto videu (9 min.).

---